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Compra vivienda

El sistema español actual, basado en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la propiedad, le ofrece la máxima seguridad jurídica. Sin embargo, debe tener en cuenta que el asesoramiento debe pedirse antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de dinero, aunque éste sea entregado en forma de “señal”.

Algunos de los aspectos más importantes a tener en cuanta a la hora de adquirir una vivienda son:

Trámites previos: el documento privado

La Escritura Pública

Trámites posteriores  

 

Los trámites previos

Generalmente, al adquirir una vivienda, y con carácter previo al otorgamiento de la escritura, es frecuente la firma de un contrato privado entre el vendedor y el comprador. Este contrato no es obligatorio pero es muy utilizado.

La ley considera el documento privado como un modo válido de otorgar un negocio, lo cual significa que su firma conlleva la obligación de cumplir jurídicamente con su contenido (a excepción de que lo pactado sea contrario al ordenamiento jurídico).

Por eso es tan importante asesorarse antes de firmar algún documento de esta naturaleza. Aunque el notario no interviene en la formalización del documento, le puede informar de su contenido y resolver, antes de la firma,  todas sus dudas al respecto, todo ello, de forma gratuita.

Un consejo: no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido.

De forma muy resumida comentaremos algunos de los aspectos más importantes a tener en cuenta respecto al documento privado de compra venta.

 

1. ¿Quién firma por la parte vendedora?

Cuando vende un promotor, normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad quien firma, pero si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, o a través de personas suficientemente facultadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme este documento, el apoderado deberá  presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Hay muchos más casos, pero valga esta muestra para demostrar la importancia de un buen asesoramiento. Acuda al Notario si no está seguro o tiene dudas.

 

2. Estado de cargas de la vivienda. Es muy importante determinar y comprobar si la vivienda está libre de cargas, tiene hipoteca, o si pesan embargos sobre la misma. Para mayor seguridad, es posible solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que subrogarse, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, plazo de amortización y comisiones, además naturalmente de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para preguntar allí. (Consulte el apartado "Préstamos hipotecarios" en esta web).

Si la vivienda se encuentra en una comunidad, tendrá que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad.

 

3. Precio y arras. En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

Hay ciertas viviendas (de Protección Oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En las Haciendas Forales le informarán de cómo saber si su vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.

 

4. Gastos de la compraventa

- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (comúnmente llamado Plusvalía).

- Escritura Pública.

- Inscripción en el Registro de la Propiedad.

- Impuestos (ver Trámites posteriores).

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son "según Ley",  la parte vendedora pagará la Plusvalía , y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, compruebe si existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez firmado el mismo, quedará obligado.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por Ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas.

 

5. Elección del Notario. Cualquier Notario es imparcial, pero usted puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Si quien vende es un promotor inmobiliario, la parte compradora tiene derecho a elegir Notario.

 

6. Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es válido, no es suficiente para inscribirlo en el Registro de la Propiedad , ni tampoco para pedir una hipoteca al Banco. Para ello es imprescindible contar con la Escritura pública notarial que proporciona la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento.

En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

 

La Escritura Pública

La escritura es un documento público otorgado ante Notario. La escritura no es obligatoria para otorgar una compraventa, puede formalizarse en documento privado -sin intervención notarial-, complementado con la entrega efectiva de la vivienda al comprador, sin embargo, todos los compradores quieren "sus escrituras", como se suele decir comúnmente.

Se debe a la sensación generalizada de que, hasta que no se firman las escrituras ante Notario, el comprador no es verdaderamente el propietario de la vivienda. Y sin duda es muy acertada esta idea, porque la escritura pública tiene unos efectos poderosos, regulados específicamente por las Leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado, y además la actuación profesional del Notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura.

La visión tópica que se tiene del Notario, como una persona que "da fe" de los negocios, tiene su parte de realidad. Efectivamente, los otorgantes de una compraventa declaran ante el Notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el Notario recoge bajo su fe esas declaraciones. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El que quiere hacer valer un contrato, o unas manifestaciones, si están recogidas en documento notarial, no tiene más que presentar ese documento, sin necesidad de más prueba, porque está amparado en la fe del Notario, a diferencia del documento privado, que no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen "ante Notario".

Pero el Notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, a través de diversas comprobaciones:

Petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad: el Notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen. Una vez otorgada la escritura de compraventa, la presenta automáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad , por telefax o correo electrónico. Es un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir al mínimo los riesgos para el comprador, puesto que el mismo día en que compra tiene entrada su adquisición en el Registro. En todo caso, tanto la nota como la presentación son renunciables por parte del comprador.

Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad: El comprador puede solicitar certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad (tenga en cuenta que si no es así, puede ser usted obligado a pagarlos, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió). El Notario solicitará ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado.

Datos catastrales: El Notario solicita igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del IBI, que debe de presentar el vendedor.

El Notario es un profesional del Derecho, y entre sus funciones se encuentra la de asesorarle y aconsejarle, y además de manera gratuita. Es, además, imparcial, no hay Notarios "de parte", sino que su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, y de hecho ha de prestar mayor asistencia al que más la necesite. Cuando otorgue su compraventa, no dude en consultar las dudas que pueda tener, y no solamente el día de la firma, sino que puede acudir al despacho notarial anticipadamente para informarse a su satisfacción. Es su derecho.

 

Trámites posteriores

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina "la gestión" del documento, y que consiste básicamente en:

Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora.

Si la compraventa devenga IVA, por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese IVA, que se entrega al mismo vendedor, el 0,5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no lo devenga, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades, como Transmisiones Patrimoniales.

En concreto, en Vizcaya es del 6%.

Inscribir la compra en el Registro de la propiedad. Si la escritura se ha presentado por telefax el mismo día de su firma, hay que presentar la copia autorizada firmada por el Notario en el plazo de diez días. Una vez examinada por el Registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.

Estas gestiones puede usted hacerlas personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestora. Pregunte en este caso cuánto le van a cobrar por este servicio, porque puede alcanzar cifras elevadas.

El Notario puede igualmente encargarse de la gestión. En el mismo despacho le informarán de sus tarifas.

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