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Préstamos Hipotecarios

Petición de préstamo

Vamos a ver los pasos en el caso del préstamo que toma un particular de un Banco o Caja de Ahorros para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Aunque damos unos consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un Notario, ya que éste va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuíto, sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Cuestiones de interés:

A. Qué cantidad pedir de préstamo

B. Obtener información de varias entidades de crédito

C. Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante

D. Escritura pública ante el Notario

E. Inscripción del préstamo

F. Cancelación

 

A. Qué cantidad pedir de préstamo

Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida), comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo), gastos de Notario, Registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc. Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.

 

B. Obtener información de varias entidades de crédito

Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo a nuestro Banco o Caja de toda la vida. Hay que comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Banco. Cuestiones básicas son el tipo de interés que se les aplique, el plazo de devolución, las comisiones que exija la entidad y las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, tipos de seguro que haya que formalizar, etc) La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben de entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite.

 

C. Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante

Una vez solicitado el préstamo se pueden devengar determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc.., que deben venir especificados en el folleto informativo.

La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son interesantes, y el cuadro de amortización para comprobar si podemos o no hacer frente a los pagos.

La oferta vinculante tiene una duración mínima de diez días, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

A la hora de que nos concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio para conceder el préstamo, sino que es básico, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el préstamo por el deudor.

Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo con normalidad, aunque con la hipoteca tiene la seguridad de que va a recuperar lo prestado.

 

D. Escritura pública ante el Notario

Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un Notario para que prepare la escritura. Es muy importante que sepa que el cliente tiene derecho a elegir el Notario ante el que quiere otorgar la escritura, aunque en la documentación previa que reciba no se haga constar expresamente. Cualquier Notario tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el Notario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo al Banco o Caja de Ahorros.

El cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma. Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al Notario antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al Notario cualquier duda.

El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar ante el Notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje leer la escritura y el Notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.

Es el último momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento en el que ya no se puede volver atrás. Hemos visto que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del Notario sobre cualquier cuestión dudosa.

No es lo más aconsejable tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los representantes del Banco que van a firmar no tiene autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. No quiere ello decir que no sea posible modificar en este momento alguna cláusula, o pedir las aclaraciones que se deseen, pero es más eficaz acudir previamente a la firma, a la notaría o la entidad, y definir completamente el negocio.

¿Quién firma?. El apoderado o apoderados del Banco, el/los que reciben el préstamo, el/los dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así. Es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra -normalmente un familiar cercano- el que dé en garantía un inmueble que le pertenece.

A veces el Banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, al que en cualquier momento le pueden pedir que devuelva el préstamo, igual que lo recibió, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes.

 

E . Inscripción del préstamo

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en cada CCAA según las circunstancias, y suele oscilar entre el 0,5 y el 1%.

A veces sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado. Otras, en cambio, el Banco o Caja entrega el importe del préstamo en el momento de la firma de la escritura.

 

F. Cancelación

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona totalmente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación. Es necesario, por tanto, una escritura pública ante Notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del Banco o Caja de Ahorros. Una vez firmada, se lleva al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente "limpio" de la hipoteca.

La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos. 

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